Áreas de Prática Direito Patrimonial
Direito Imobiliário e Propriedade Horizontal
Apoiamos clientes em todas as fases do ciclo imobiliário, da estruturação de projetos e criação da propriedade horizontal à usucapião, investimento e resolução de litígios, com enfoque na segurança jurídica e na gestão de risco.
O direito imobiliário cruza questões jurídicas, urbanísticas, fiscais e registais que condicionam o sucesso de um investimento, a segurança de uma compra ou venda e a estabilidade da vida em propriedade partilhada. A definição do título constitutivo de propriedade horizontal, a verificação de ónus e licenças antes da aquisição, a regularização de situações antigas por usucapião ou a articulação entre contratos, escrituras e registos são elementos decisivos para evitar conflitos e proteger o valor do património.
A intervenção do escritório centra-se em transformar esta complexidade técnica em soluções claras e executáveis. Estruturamos operações, conduzimos due diligence, preparamos contratos e acompanhamos formalidades notariais e registais, garantindo que cada passo está alinhado com os objetivos do cliente – seja habitar, investir, desenvolver, arrendar ou alienar imóveis em propriedade horizontal ou em regime de propriedade plena. Em contexto de litígio, articulamos a vertente contratual, registral, fiscal e de condomínios, procurando soluções juridicamente sólidas e equilibradas.
Serviços
Apoiamos na criação, alteração e regularização de propriedade horizontal, definindo frações autónomas, partes comuns e quotas de cada condómino de forma clara e funcional. Preparamos títulos constitutivos de propriedade horizontal e respetivas alterações, em escritura pública ou documento autenticado, assegurando que o uso de cada fração, a repartição de despesas e as regras de administração refletem a realidade do edifício e as necessidades dos proprietários.
Em situações de posse prolongada sem registo atualizado, avaliamos se se verificam condições para aquisição do imóvel por usucapião ou para defesa contra ações intentadas por terceiros. Analisamos a situação factual e documental, recolhemos prova adequada, seja registos, documentos, testemunhas, elementos técnicos; desenhamos a estratégia processual e acompanhamos ações judiciais destinadas ao reconhecimento do direito de propriedade.
Concluído o processo, tratamos da atualização do registo predial e da regularização de eventuais ónus ou divergências entre a situação de facto e a situação registal, dando segurança jurídica à titularidade e facilitando operações futuras de transmissão, financiamento ou partilha.
Assessoria a investidores particulares, institucionais e empresas em operações de investimento imobiliário, desde a análise preliminar até à saída do ativo. Realizamos due diligence, designadamente jurídica e urbanística, verificando titularidade, ónus e encargos, licenças, contratos em vigor, incluindo arrendamentos, eventuais litígios ou outras contingências relevantes. Avaliamos o enquadramento fiscal da transação e da futura exploração, seja do arrendamento, alojamento ou desenvolvimento, em articulação com a equipa de fiscal.
Apoiamos na negociação e redação de contratos-promessa e contratos de compra e venda, bem como em instrumentos de financiamento e garantias, assegurando coerência com o modelo de negócio e com as exigências de bancos, investidores e parceiros.
Preparamos e acompanhamos escrituras públicas e documentos particulares autenticados relativos a compra e venda, constituição e alteração de propriedade horizontal, permutas, doações e outros negócios imobiliários. Verificamos previamente a conformidade entre a realidade física, a descrição predial e a matriz, articulando, quando necessário, com câmaras municipais, conservatórias e serviços de finanças.
Tratamos dos registos prediais e comerciais necessários para assegurar a oponibilidade dos negócios a terceiros e acompanhamos o cumprimento das obrigações fiscais associadas tais como IMT e Imposto do Selo, articulando com o departamento de Fiscal para otimizar o enquadramento dentro dos limites legais.
Quando surgem conflitos, seja sobre limites de prédios, execução ou incumprimento de contratos, vícios de construção, uso indevido de partes comuns ou divergências entre condóminos, entre outros, analisamos a posição jurídica do cliente e a prova disponível e avaliamos a via mais adequada: negociação, mediação, arbitragem ou ação judicial.
Representamos proprietários, investidores, condóminos, promotores ou administradores de condomínio perante tribunais e entidades administrativas. A integração com as áreas de arrendamento, fiscalidade, societário e contencioso permite enquadrar cada litígio numa perspetiva mais ampla, considerando impacto económico, reputacional e na continuidade de outros projetos e relações contratuais.
A nossa abordagem
Planeamento preventivo
Estruturamos negócios imobiliários desde a fase inicial, reduzindo o risco de litígios futuros e bloqueios na gestão do imóvel, designadamente em edifícios sujeitos ao regime da propriedade horizontal.
Gestão integrada
Coordenamos due diligence, contratos, escrituras e registos, assegurando consistência entre o negociado, formalizado e registado.
Defesa ativa
Representamos clientes em conflitos relativos a propriedade, uso, condomínio, contratos ou vícios construtivos, ponderando sempre custo, tempo e impacto económico.
FAQs
Acompanhamos todas as fases do ciclo imobiliário: estruturação de negócios, criação e alteração de propriedade horizontal, usucapião, investimento imobiliário, escrituras e registos, bem como resolução de litígios. Tratamos em conjunto as dimensões jurídica, urbanística, fiscal e registal, para que cada operação seja segura e executável.
Sempre que se compra, vende, reconstrói ou muda o uso de frações, ou quando o título é antigo e já não reflete a realidade do edifício. Ajudamos a criar ou alterar a propriedade horizontal, definir frações e partes comuns, quotas de condomínio e regras de administração, prevenindo conflitos futuros entre condóminos.
Quando alguém possui um imóvel há muitos anos, paga impostos e faz obras como se fosse proprietário, mas o registo não está em seu nome ou há divergências antigas. Avaliamos se há requisitos de usucapião, definimos a estratégia processual, tratamos da ação judicial e, depois, da atualização do registo predial.
No investimento imobiliário realizamos due diligence jurídica e urbanística, verificamos titularidade, ónus, licenças, arrendamentos existentes e litígios potenciais. Analisamos o enquadramento fiscal da compra e da futura exploração e preparamos contratos-promessa, compra e venda, financiamento e garantias, alinhados com o modelo de negócio
Confirmamos se a realidade física coincide com matriz e descrição predial, verificamos ónus e encargos, licenças e situação fiscal do imóvel. Antes da escritura pública ajustamos contratos e minutas, coordenamos com conservatórias, câmaras e finanças que a operação pode ser registada adequadamente.
Sim. Preparamos e acompanhamos registos prediais e comerciais ligados a compras, doações, permutas, propriedade horizontal e hipotecas, garantindo a oponibilidade dos negócios a terceiros. Articulamos estes atos de notariado com o cumprimento de obrigações fiscais como IMT e imposto do selo.
Analisamos o título de propriedade horizontal, regulamentos e deliberações, avaliamos obras, ruídos, usos indevidos de partes comuns ou frações e definimos se é preferível negociação, mediação, arbitragem ou ação judicial. Representamos condóminos ou administração com foco na proteção do património e na viabilidade da convivência.
Lides sobre limites de prédios, incumprimento de contratos-promessa, defeitos de construção, responsabilidade de empreiteiros e promotores, resolução de contratos, reivindicação de propriedade ou contestação de usucapião, entre outros. A estratégia processual é sempre pensada em conjunto com impactos fiscais, societários e de arrendamento.
Antes de assinar o primeiro documento: reserva, carta de intenções ou contrato-promessa. Nessa fase ainda é possível identificar riscos, negociar cláusulas essenciais, desenhar uma estrutura fiscal e registal eficiente e evitar que a compra, venda ou investimento fique bloqueado na fase de escritura ou de registo.